Онлайн-ритейлеры сократили спрос на склады в Подмосковье: рынок e-commerce переходит к точечной логистике

После нескольких лет стремительного роста онлайн-ритейлеры начали заметно снижать активность на рынке складской недвижимости Московского региона.

По данным Bright Rich | Corfac International, в I квартале 2026 года объем сделок компаний e-commerce сократился более чем в два раза — с 62,7 тыс. кв. м годом ранее до 30 тыс. кв. м.

Это продолжение тренда, который начал формироваться еще в 2025 году, когда доля e-commerce в совокупном спросе на склады снизилась с рекордных 49,5% до 30,5%.

Еще в 2015 году доля онлайн-торговли в структуре спроса на складскую недвижимость Московского региона составляла всего 0,9%.

Тогда крупнейшие игроки e-commerce занимали лишь 11,2 тыс. кв. м складских площадей.

Однако за последние годы рынок прошел через фазу взрывного роста:

• 2021 год — 913,8 тыс. кв. м
• 2022 год — 828,4 тыс. кв. м
• 2023 год — 983,1 тыс. кв. м
• 2024 год — рекордные 1,3 млн кв. м
• 2025 год — 732 тыс. кв. м

Особенно активный рост пришелся на постпандемийный период, когда маркетплейсы и сервисы онлайн-торговли резко масштабировали логистическую инфраструктуру.

По словам сооснователя Bright Rich | Corfac International Виктора Заглумина, сегмент e-commerce достиг стадии зрелости.

Если раньше компании активно занимали практически любые доступные площади, то теперь ключевым фактором становится эффективность логистики.

Онлайн-ритейлеры начали:

• тщательнее выбирать локации
• анализировать транспортную доступность
• учитывать специфику распределительных цепочек
• адаптировать объекты под конкретные бизнес-процессы

Фактически рынок переходит от «ажиотажного поглощения» к модели логистической селективности.

Исторически экспансия e-commerce на складском рынке Московского региона начиналась с юга и юго-востока Подмосковья.

Именно здесь сформировались крупнейшие логистические кластеры благодаря:

• близости федеральных трасс
• доступу к МКАД
• развитой промышленной инфраструктуре
• большому объему доступных земель

Со временем активность маркетплейсов распространилась и на другие направления, однако юг региона по-прежнему остается одним из главных складских коридоров страны.

Несмотря на снижение темпов поглощения, e-commerce продолжает играть ключевую роль на рынке складской недвижимости.

Онлайн-ритейлеры остаются:

• крупнейшими арендаторами build-to-suit объектов
• основными заказчиками современных логистических комплексов
• драйверами автоматизации складов
• ключевыми пользователями крупных распределительных центров

Однако теперь рынок становится более сбалансированным — влияние e-commerce постепенно перестает быть монопольным.

Изменение поведения маркетплейсов уже влияет на стратегию складских девелоперов.

Если раньше проекты создавались с расчетом на быстрый спрос со стороны e-commerce, то теперь растет значение:

• универсальных складских решений
• гибких конфигураций
• индивидуальной адаптации помещений
• build-to-suit форматов

Для собственников объектов это означает более сложный и длительный цикл переговоров с арендаторами.

Снижение активности e-commerce не означает падения рынка — скорее, отрасль переходит в более зрелую стадию развития.

Период экстремального роста складского спроса со стороны маркетплейсов постепенно завершается, а главным критерием становится эффективность логистики, а не скорость масштабирования.

Для рынка это означает:

• более взвешенный спрос
• рост требований к качеству объектов
• усиление конкуренции между складскими комплексами
• повышение значимости локации и инфраструктуры

При этом e-commerce останется одним из ключевых драйверов складской недвижимости, но уже в роли системного, а не доминирующего игрока.