Блог
0
Капитализация ГАБа, что это? Как определить, есть или нет? 🧐
Все мы знаем что такое капитализация вклада в банке, но что же такое капитализация ГАБ?
Мы понимаем, что ГАБ это бизнес на сдаче в аренду коммерческого помещения. Следовательно можно переформулировать и поставить вопрос следующим образом:
👌 Что такое капитализация объекта коммерческой недвижимости (КН) в котором сидит арендатор?
Даже в такой формулировке вопроса по прежнему нет точного ответа, потому что «капитализация» затрагивает сразу два понятия:
👉 Говоря о КН - это стоимость объекта, рассчитанная на основе текущей рыночной цены.
👉 Говоря о ГАБ - это стоимость арендного потока, рассчитанная на основе текущей рыночной цены (срок окупаемости).
😎 Пример №1 Рыночная стоимость пустого помещения 20 млн, а мы его по приятному стечению обстоятельств покупаем за 15 млн. Понимаем, что в будущем всегда сможем его продать как минимум в цену покупки, а то и вовсе заработать. При этом у нас заезжает арендатор по ставке 220 тыс руб. в месяц за всю площадь.
Если продавать как Арендный поток - это 22 млн руб.
Инвестора всегда интересует более тонкий вопрос понятия «капитализация», т.е. что будет если, к примеру съедет арендатор (или иные ситуации) - оно капитализируемо? 😳
Если продавать как КН - это 20 млн руб.
Есть ли у данного объекта КН капитализация? определенно ДА!
Как не крути ситуацию, со вложенных 15 инвестор заберет либо 20 либо 22 млн.
🥲 Пример №2 Рыночная стоимость ГАБа - 22 млн руб. с МАП 220 тыс. При этом он сидит в НТО (ларек\киосок), стоимость которого 2 млн руб, да еще и на арендованной земле. Что будет если съедет арендатор? Что будет если ДА будет расторгнут? Есть у этого ГАБа капитализация?
✌️Очевидно что НЕТ! т.к. здесь даже нет капитального строения (нет на кадастре) и в целом какой-либо собственности (земля в аренде). По сути приобретается какое-то право чудесного заработка с сомнительным будущим без каких-либо гарантий…
👍 Для себя я четко определил, что свои инвестиции направляю исключительно в капитализируемые ГАБы! Это значит, что земля должна быть в собственности, строение (помещение) в собственности, и в случае непредвиденных обстоятельств (в виде съезда арендатора) я всё-равно остаюсь в выйгрышном положении, за счет того, что пустое помещение можно продать дороже цены его покупки (затрат на его постройку).
Как я добиваюсь такого результата? 🥳🤩👍
Ответ прост - строю с нуля, создаю ГАБ с голого участка!
А Вам интересна тема строительства? Какие мысли на этот счет? Напишите в комментариях.
gab-servic.ru - перспективные инвестиции в коммерческую недвижимость.
