Блог
0
Головная "боль" брокера - когда проект ГАБ не продается! Почему?
😳 Затягивается поиск инвестора или вовсе не интересен инвесторам. В ответ категоричное «нет!» или партизанское молчание.
Почему? - ответ лежит на поверхности! ТОП 5 ошибок брокера:
1. Подготовил пакет документов, а сам их не изучил. По итогу не может ответить ни на какие вопросы. Какой инвестор захочет лопатить десятки, а то и сотни страниц документов, что бы найти ответ на базовые вопросы? Ответ - никакой!
2. Экономика проекта ГАБ не понятна и выдумана. Нет данных о подтверждении намерений будущего арендатора или вовсе отсутствие интереса хотя бы на словах. В итоге одни обещания по типу - «вот, можно это помещение сдать за такую-то сумму, налетайте, покупайте». Брокер пытается продать лишь обещания возможной сдачи за «красивую» и высокую ставку аренды. По итогу проект ГАБ превращается в обычное объявление - продаю недвижимость. Какой инвестор захочет просто покупать пустое помещение, что бы проверить предположения брокера о «золотых горах»? Ответ - никакой!
3. В презентации проекта скудное описание и пара фотографий. Какой инвестор заинтересуется таким проектом, в котором нет информации по элементарным, базовым вопросам, которые должны быть раскрыты в проекте, в то время как рядом у него есть десяток проектов других брокеров с подробным описанием, наличием всех документов, фотографий, видео, с понятной экономикой проекта? Ответ - никакой!
4. Не предоставляет дополнительную информацию. На вопросы инвестора отвечает - «поверьте мне, там все хорошо», «да и так все подробно, все понятно». Какой инвестор захочет выпрашивать информацию и верить на слово? Ответ - никакой!
5. Не знает как и какую информацию предоставить в проекте ГАБ. Вместо экономики, юридических особенностей проекта, ключевых пунктов договора аренды, проработанных рисков инвестора, самостоятельной оценки и потенциала локации и всему остальному - делает все выше описанные ошибки брокера. Причина ясна - брокер не имеет чек-лист, некий алгоритм действий, по которому он смог бы подготовить качественный проект ГАБ.
Это список задач, которые необходимо сделать или проконтролировать. Данный алгоритм действий в будущем упрощает подачу информации, систематизируют большие объемы информации, наглядно показывают глубину проработки проекта ГАБ.
💁 Как сделать чек-лист?
1. Обозначить цель
2. Разбить задачи на отдельные действия
3. Сгруппировать задачи в тематические блоки
4. Определить последовательность шагов
5. Писать кратко и понятно.
У каждого может быть свой чек-лист потому, что:
Для брокера самый лучший вариант - это формирование «своего» чек-листа на основе полученных вопросов от инвестора!
Для инвестора - так же все индивидуально, так как зависит от стратегии инвестирования (к примеру, если приобретается на перепродажу, то какие-то вопросы можно оставить без детальной проработки или не делать их принципиальными).
Он будет служить отличной основой, как брокерам, так и полезен инвесторам для правильной оценки и принятия решения о покупке проекта ГАБ.
💪 Моя цель: создать или купить качественный проект ГАБ.
1. Коммерческая недвижимость:
- фото и видео (текстовое описание, комментарии);
- какие коммуникации, вид исполнения; характеристики
- месторасположение, оценка локации, перспективы развития.
2. Документы:
- недвижимость: ЕГРН, ГПЗУ, план БТИ, ВРИ;
- арендатор: ДА \ ПДА, соглашения, намеренья;
- поставщики: ТУ \ Договоры ГАЗ, ВОДА, Канализация, ЭЭ. Прочие услуги;
3. Взаимодействие:
- формат и условия сделки (сроки, задаток, нал\безнал, физ\ип\ооо).
- сопровождение сделки (размер комиссии, условия выплаты, сроки).
4. Эксплуатация:
- кто за что платит (вывоз мусора, снега и т.д.);
- удаленный контроль, передача показаний (нанимать или сам?);
- наличие прямых договоров, возможность ЭДО.
5. Риски:
- проверка собственника (банкротство, иски, суды);
- основание собственности (законно ли?);
- отмена сделки (согласие супруги, наследство);
- наличие обременений на собственность;
- изучение арендатора (надежность, планы развития);
- строительная экспертиза \ анализ (поиск дефектов);
- краткосрочные или долгосрочные (росреестр) договоры (срок);
- штрафы в ДА (за что и сколько);
- гарантии, что не съедет арендатор (санкции есть?);
- наличие запасных арендаторов (если съедет первый);
- потенциал будущей продажи (интерес к покупке);
- соответствие планировке, границам (кадастру).
6. Экономика:
- Расчет «чистого» МАП (учитывая все расходы);
- Срок окупаемости (в годах, в «чистых» МАП);
- гарантированный (минимальный) доход в % годовых;
- ежегодная индексация;
- выплата аренды (подтверждение), ТО \ РТО (если %);
- налоговая нагрузка.
7. Возможности улучшения экономики проекта:
- дальнейшее развитие (установка НТО, надстройка, реконструкция);
- оптимизация налогов;
- раскадастрирование (устройство индивидуальных входных групп)
- предпалагаемая прибыль при продаже (цена продажи).
Чем больше репостов Вы сделаете, тем больше качественных проектов ГАБ появится в будущем! 👍
gab-service.ru - создай свой качественный ГАБ
