Рынок ТЦ в Москве меняется: девелоперы жилой недвижимости становится драйвером нового строительства

Столичный рынок торговой недвижимости переживает заметную трансформацию. По данным аналитиков Nikoliers, в ближайшие годы ключевыми инвесторами в строительство торговых центров станут девелоперы жилой недвижимости.

Согласно прогнозу на 2026–2030 годы, до 68% новых проектов будет реализовано именно непрофильными игроками, прежде всего застройщиками жилья.

Если раньше основную роль в развитии торговых центров играли специализированные девелоперы, то сейчас ситуация кардинально меняется.

До конца десятилетия профильные компании планируют реализовать всего три проекта, тогда как девелоперы из смежных сегментов — около 19.

Среди немногих активных профильных игроков остаётся ГК «Киевская площадь», которая ведёт сразу несколько крупных проектов, включая многофункциональный комплекс «Олимпийский». Также компания Immochan Development готовит расширение ТЦ «Гагаринский».

Эксперты отмечают, что текущие изменения — это результат долгосрочного сдвига.

• до 2000 года рынок только формировался (ГУМ, «Охотный ряд», «Смоленский пассаж»)
• 2000–2015 годы — активный рост крупных ТЦ, развитие сетевых проектов (МЕГА, «РИО», Vegas и др.)
• 2020–2025 годы — переход к новым форматам и снижение роли классических девелоперов

За последние пять лет доля непрофильных игроков уже достигла 40% от общего объема введённых площадей.

По словам управляющего партнёра Николай Казанский, ключевую роль сыграли сразу несколько факторов:

• в кризисные периоды достраивались уже начатые проекты, а новые откладывались
• рост себестоимости строительства
• стагнация арендных ставок
• активное развитие онлайн-торговли

В результате многие профильные девелоперы переключились с развития на управление существующими объектами.

Современный рынок уходит от классических отдельно стоящих торговых центров. Им на смену приходят:

• торговые зоны в составе многофункциональных комплексов
• ритейл в жилых кварталах
• объекты в транспортно-пересадочных узлах

По итогам 2025 года доля классических ТЦ составила лишь 40% нового строительства. Уже в 2026 году такие проекты практически не планируются.

Как отмечает Анна Никандрова, рост доли непрофильных игроков во многом связан с программами комплексного развития территорий и масштабных инвестиционных проектов.

Жилые девелоперы всё чаще включают торговую инфраструктуру в свои проекты, решая сразу две задачи:

• повышают привлекательность жилых комплексов
• формируют дополнительный источник дохода

Уже сейчас такие игроки обеспечивают до половины нового предложения на рынке, и их влияние продолжит расти.

Рынок торговых центров в Москве переходит к новой модели развития, где ключевую роль играют не отдельные ТЦ, а интегрированные пространства.

Торговля всё чаще становится частью жилой и городской среды, а не самостоятельным форматом, что отражает изменение потребительских привычек и экономики рынка.